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                                                  朗润置业
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                                                  乐橙国际娱乐网址_海博股份:拟向上海多半市资产策划打点有限公司刊行股份购置其持有的上海农工商房地产置业有限公司25%股权代价评估陈诉
                                                  发布日期:2018-02-17  作者:乐橙国际娱乐网址 阅读:881

                                                  海博股份:拟向上海多半市资产策划打点有限公司刊行股份购置其持有的上海农工商房地产置业有限公司25%股权代价评估陈诉 通告日期 2014-07-22                企业代价评估陈诉书
                                                              (陈诉书、附件、明细表、评估声名)
                                                                        共1册 第1册项目名称: 上海海博股份有限公司拟向上海多半市资产策划管
                                                             理有限公司刊行股份购置其持有的上海农工商房地
                                                             产置业有限公司 25%股权代价评估陈诉陈诉编号: 沪东洲资评报字【2014】第 0511077 号
                                                             上海东洲资产评估有限公司
                                                                   2014 年 06 月 28 日企业代价评估陈诉书【2014】第 0511077 号
                                                                                        声明
                                                                                   声          明
                                                      本项目具名注册资产评估师郑重声明:注册资产评估师在本次评估中固守独立、客观和合理的原则,遵循有关法令、礼貌和资产评估准则的划定;按照我们在执业进程中网络的资料,评估陈诉告诉的内容是客观的,并对评估结论公道性包袱响应的法令责任。
                                                      评估工具涉及的资产、欠债清单、将来策划猜测由被评估单元申报并经其签章确认。按照《资产评估准则——根基准则》第二十三条的划定,遵守相干法令、礼貌和资产评估准则,对评估工具在评估基准日特定目标下的代价举办说明、估算并颁发专业意见,是注册资产评估师的责任;提供须要的资料并担保所提供资料的真实性、正当性、完备性,适当行使评估陈诉是委托方和相干当事方的责任。
                                                      我们已对评估陈诉中的评估工具及其所涉及资产举办现场观测;我们已对评估工具及其所涉及资产的法令权属状况给以须要的存眷,对评估工具及其所涉及资产的法令权属资料举办了磨练,并对已经发明的题目举办了如实披露,且已提请委托方及相干当事方完美产权以满意出具评估陈诉的要求。按照《资产评估准则——根基准则》第二十四条和《注册资产评估师存眷评估工具法令权属指导意见》,委托方和相干当事方该当对所提供评估工具法令权属资料的真实性、正当性和完备性包袱责任。注册资产评估师执行资产评估营业的目标是对评估工具代价举办估算并颁发专业意见,对评估工具法令权属确认或颁发意见超出注册资产评估师执业范畴。本评估陈诉差池评估工具的法令权属提供任何担保。
                                                      按照《资产评估职业道德准则——根基准则》第二十六条,本陈诉受本评估机构和注册资产评估师执业手段限定,相干当事人决定时该当有自身的独立判定。注册资产评估师有责任提示评估陈诉行使者领略并适当行使评估陈诉,但不包袱相干当事人的决定责任。
                                                      我们出具的评估陈诉中的说明、判定和结论受评估陈诉中假设和限制前提的限定,评估陈诉行使者该当充实思量评估陈诉中载明的假设、限制前提、出格事项声名及其对评估结论的影响。按照《资产评估准则——评估陈诉》第十三条,评估陈诉行使者该当全面阅读本项目评估陈诉,该当出格存眷评估陈诉中显现的出格事项声名和评估陈诉行使限定声名。
                                                                                                       【2014】第 0511077 号- 1 -企业代价评估陈诉书【2014】第 0511077 号
                                                                                                                                  目次
                                                                                                         企业代价评估陈诉书
                                                                                                                         (目次)
                                                      项目名称                          上海海博股份有限公司拟向上海多半市资产策划打点有
                                                                                    限公司刊行股份购置其持有的上海农工商房地产置业有
                                                                                    限公司 25%股权代价评估陈诉
                                                      陈诉编号                          沪东洲资评报字【2014】第 0511077 号
                                                      声明    .............................................................................. 1
                                                      目次    .............................................................................. 2
                                                      择要    .............................................................................. 3
                                                      正文    .............................................................................. 4
                                                      一、      委托方及其他陈诉行使者轮廓 ..................................................................................................... 4
                                                           I.           委托方 ............................................................................. 4
                                                           II.          其他陈诉行使者 ..................................................................... 5
                                                      二、        被评估单元及其轮廓 ..................................................................................................................... 5
                                                      三、        评估目标 ......................................................................................................................................... 8
                                                      四、        评估工具和评估范畴 ..................................................................................................................... 9
                                                      五、        代价范例及其界说 ......................................................................................................................... 9
                                                      六、        评估基准日 ................................................................................................................................... 10
                                                      七、        评估依据 ....................................................................................................................................... 10
                                                           I.           经济举动依据 ...................................................................... 10
                                                           II.          礼貌依据 .......................................................................... 10
                                                           III.         评估准则及类型 .................................................................... 11
                                                           IV.          取价依据 .......................................................................... 11
                                                           V.           权属依据 .......................................................................... 12
                                                           VI.          其余参考资料 ...................................................................... 12
                                                           VII.         引用其他机构出具的评估结论 ........................................................ 12
                                                      八、        评估要领 ....................................................................................................................................... 12
                                                           I.           概述 .............................................................................. 12
                                                           II.          评估要领选取来由及声名 ............................................................ 12
                                                           III.         资产基本法先容 .................................................................... 13九、 评估措施实验进程和环境 ........................................................................................................... 14十、 评估假设 ....................................................................................................................................... 15十一、 评估结论 ....................................................................................................................................... 16
                                                           I.           概述 .............................................................................. 16
                                                           II.          其余 .............................................................................. 17十二、 出格事项声名 ............................................................................................................................... 17十三、 评估陈诉行使限定声名 ............................................................................................................... 18
                                                           I.           评估陈诉行使范畴 .................................................................. 18
                                                           II.          评估陈诉行使有用期 ................................................................ 18
                                                           III.         涉及国有资产项目标非凡约定 ........................................................ 18
                                                           IV.          评估陈诉表明权 .................................................................... 18十四、 评估陈诉日 ................................................................................................................................... 18陈诉附件 ......................................................................... 21
                                                                                                                                                                   【2014】第 0511077 号- 2 -企业代价评估陈诉书【2014】第 0511077 号
                                                                                             择要
                                                                                 企业代价评估陈诉书
                                                                                         (择要)
                                                      项目名称          上海海博股份有限公司拟向上海多半市资产策划打点有限公司发
                                                                    行股份购置其持有的上海农工商房地产置业有限公司 25%股权代价
                                                                    评估陈诉
                                                      陈诉编号          沪东洲资评报字【2014】第 0511077 号
                                                      委托方            上海海博股份有限公司、光亮食物(团体)有限公司。
                                                      其他陈诉行使者    按照评估营业约定书的约定,本次经济举动涉及的各方,及国度法
                                                                    律、礼貌划定的陈诉行使者,为本陈诉的正当行使者。
                                                      被评估单元        上海农工商房地产置业有限公司。
                                                      评估目标          刊行股份购置股权。
                                                      评估基准日        2013 年 12 月 31 日。评估工具及评估 本次评估工具为刊行股份购置股权涉及的被评估单元股东所有权
                                                      范畴           益代价,评估范畴为被评估单元所有资产及欠债,包罗活动资产、
                                                                    非活动资产(包罗牢靠资产)及欠债等。资产评估申报表列示的账
                                                                    面净资产为 211,493,532.66 元。
                                                      代价范例          市场代价。
                                                      评估要领          回收资产基本法评估。
                                                      评估结论          经评估,被评估单元股东所有权益代价为人民币 319,670,624.27
                                                                    元。
                                                                    大写:叁亿壹仟玖佰陆拾柒万零陆佰贰拾肆元贰角柒分。评估结论行使有 为评估基准日起壹年,即有用期截至 2014 年 12 月 30 日。效期
                                                      重大出格事项      被评估单元有抵押事项,详细请存眷评估陈诉“出格事项声名”。出格提醒:本陈诉只能用于陈诉中明晰约定的评估目标。以上内容摘自评估陈诉正文,欲相识本评估项目标具体环境和公道领略评估结论,该当阅读评估陈诉正文。
                                                                                                          【2014】第 0511077 号- 3 -
                                                        企业代价评估陈诉书
                                                        【2014】第 0511077 号
                                                                                                 正文
                                                                                     企业代价评估陈诉书
                                                                                            (正文)
                                                        出格提醒:本陈诉只能用于陈诉中明晰约定的评估目标,且在约定气象下创立。欲了
                                                        解本评估项目标全面环境,请当真阅读资产评估陈诉书全文及相干附件。
                                                        上海海博股份有限公司、光亮食物(团体)有限公司:
                                                              上海东洲资产评估有限公司接管贵公司的委托,按照有关法令、礼貌和资产评估
                                                        准则、资产评估原则,回收资产基本法,凭证须要的评估措施,对上海海博股份有限
                                                        公司拟实验刊行股份购置股权举动涉及的上海农工商房地产置业有限公司股东所有权
                                                        益在 2013 年 12 月 31 日的市场代价举办了评估。现将资产评估环境陈诉如下:
                                                      项目名称      上海海博股份有限公司拟向上海多半市资产策划打点有限公司刊行股份购置
                                                                其持有的上海农工商房地产置业有限公司 25%股权代价评估陈诉
                                                      陈诉编号      沪东洲资评报字【2014】第 0511077 号一、 委托方及其他陈诉行使者轮廓
                                                      I. 委托方     委托方一:上海海博股份有限公司(股票代码 600708)
                                                                注册地点:上海市浦东新区张杨路 838 号 25 楼 A 座
                                                                法定代表人:闻淼
                                                                注册成本:人民币伍亿壹仟零叁拾柒万零贰佰伍拾贰元整
                                                                公司范例:股份有限公司(上市)
                                                                策划范畴:家产品加工、批发、零售,有色金属加工、经销,农副产物加工、
                                                                批发、零售,公司部属企业产物经销(除专项审批外)。
                                                                委托方一上海海博股份有限公司系被评估单元上海农工商房地产置业有限公
                                                                司本次经济举动的收购方。
                                                                委托方二:光亮食物(团体)有限公司
                                                                注册地点:上海市西岳路 263 弄 7 号
                                                                法定代表人:吕永杰
                                                                注册成本:人民币叁拾捌亿零壹佰万元整
                                                                                                                   【2014】第 0511077 号- 4 -
                                                        企业代价评估陈诉书
                                                        【2014】第 0511077 号
                                                                公司范例:有限责任公司(海内合伙)
                                                                策划范畴:食物贩卖打点(非实物方法),国有资产的策划与打点,实业投
                                                                资,农、林、牧、渔、水利及其处奇迹,海内贸易批发零售(除专项划定),
                                                                从事货品收支口及技能收支口营业,产权经纪(涉及行政容许的凭容许证经
                                                                营)。
                                                                委托方二光亮食物(团体)有限公司系上海多半市资产策划打点有限公司的
                                                                母公司。II. 其 他 报 本陈诉仅供本次经济举动涉及的买卖营业方、国有资产评估经济为举动的相干监
                                                      告行使者     管部分或机构,及国度法令、礼貌划定的陈诉行使者行使,不得被其他任何
                                                                第三方行使或依靠。二、 被评估单元及其轮廓
                                                                企业名称:上海农工商房地产置业有限公司
                                                                住     所:青浦区华新镇纪鹤公路 2189 号第 1 号房 T-3
                                                                注册成本:人民币壹亿元
                                                                法定代表人:曹晓风
                                                                公司范例:有限责任公司(海内合伙)
                                                                策划范畴:房地产开拓策划、物业打点、旅馆策划打点,室表里装潢,装饰
                                                                             工程,贩卖构筑原料(企业策划涉及行政容许的,凭容许证件经
                                                                             营)。
                                                                1、 企业汗青沿革
                                                                上海农工商房地产置业有限公司于 2010 年 2 月 26 日创立,注册成本为 1 亿
                                                                元人民币,个中农工商房地产(团体)股份有限公司投资 5500 万元,占 55%
                                                                股份;上海海博股份有限公司投资 2000 万元,占 20%股份,上海多半市资产
                                                                策划打点有限公司投资 2500 万元,占 25%股份。
                                                                2013 年 6 月,上海海博股份有限公司将所持有的 20%股份所有转让给上海明
                                                                旺房地产有限公司,转让后农工商房地产(团体)股份有限公司出资 5500 万
                                                                元,占 55%股份;上海明旺房地产有限公司出资 2000 万元,占 20%股份;上
                                                                海多半市资产策划打点有限公司出资 2500 万元,占 25%股份。
                                                                                                                 【2014】第 0511077 号- 5 -企业代价评估陈诉书【2014】第 0511077 号
                                                          截至基准日公司股东环境:
                                                                                                                               金额单元:人民币万元
                                                              序号                        股东名称               出资金额           出资比例
                                                                  1         农工商房地产(团体)股份有限公司     5,500.00            55.00%
                                                                  2          上海多半市资产策划打点有限公司      2,500.00            25.00%
                                                                  3               上海明旺房地产有限公司         2,000.00            20.00%
                                                                                               合计              10,000.00          100.00%
                                                          2、企业策划轮廓
                                                          上海农工商房地产置业有限公司今朝有“西郊半岛名苑”项目以及两宗未开
                                                          发的土地。
                                                          个中:
                                                          (1)按照企业提供的资料记实,对付“西郊半岛名苑”项目工程(A、B、C、
                                                          D 标段),经济技能指标如下:
                                                                                        项目                       指标               单元
                                                                                      用地面积                  146,416.50           平方米
                                                                           总构筑面积(含保温层面积)           339,228.83           平方米
                                                                                    保温构筑面积                 4,424.49            平方米
                                                                              地上计容积率构筑面积              263,489.76           平方米
                                                                                      地上构筑面积              268,877.06           平方米
                                                                           住宅构筑面积                         265,462.56           平方米
                                                                                       高层住宅构筑面积         190,901.87           平方米
                                                                             个中      小高层住宅构筑面积       18,277.76            平方米
                                                                                       多层住宅构筑面积         56,309.57            平方米
                                                                           配套处事用房及勾当用房构筑面积        2,629.14            平方米
                                                                                       居委会构筑面积             383.54             平方米
                                                             其
                                                                      其               勾当室构筑面积             973.64             平方米
                                                             中
                                                                      中               业委会构筑面积             64.41              平方米
                                                                             个中
                                                                                       社区处事中心构筑面积       268.51             平方米
                                                                                       物业打点委员会构筑面积     874.42             平方米
                                                                                       勾当用房                   64.62              平方米
                                                                           变电所                                 708.88             平方米
                                                                           垃圾房                                 30.44              平方米
                                                                           门卫                                   46.04              平方米
                                                                                  地下总构筑面积                70,179.21            平方米
                                                                                       容积率                      1.8
                                                                                      构筑密度                    17.48                %
                                                                                       绿地率                      40.2                %
                                                                                        户数                      2,497                户
                                                                                    无邪车停车位                  1,799                辆
                                                             其                     地下无邪车停车位              1,322                辆
                                                                                                                          【2014】第 0511077 号- 6 -企业代价评估陈诉书【2014】第 0511077 号
                                                             中             地上无邪车停车位               477                 辆
                                                                           非无邪停车位                   2,248                辆
                                                           “西郊半岛名苑”项目位于青浦区华新镇新府中路 1331 弄,土地行使权对
                                                          应产权证编号为沪房地青字(2014)第 003238 号,宗地面积为 146,417.00m2,
                                                          行使限期为 2010 年 3 月 28 日至 2080 年 3 月 27 日止。该项目地处大虹桥板
                                                          块,邻接西郊国际农产物展示直销中心。个中 A、B 标段已完工并结转至开拓
                                                          产物科目;C、D 标段为在建项目,计入在开拓本钱科目中。
                                                          A、B 标段中,A 标段多层住宅未结转构筑面积共 26,383.54 m2,个中毛坯装
                                                          修房为 5,879.16 m2,精装修房为 20,504.38 m2。A、B 标段高层住宅未结转建
                                                          筑面积共 3,088.75 m2,个中 A 标段高层住宅为 2,096.77m2,B 标段高层住宅
                                                          为 991.98m2。A、B 标段车位所有为地下车位,均位于西郊半岛名苑 A 标段,
                                                          截至评估基准日,今朝尚余 584 个。
                                                          C、D 标段估量 2014 年 12 月尾完工。项目地址位置东至新府中路、南至星尚
                                                          湾、西至新凤中路、北至蔡家姚浜。经现场勘查,现项目今朝正在建树的“西
                                                          郊半岛名苑”项目 C、D 标段共 11 幢楼。截至到评估基准日,企业已取得该
                                                          地块的建树用地筹划容许证,并取得了 11 幢住宅楼的建树工程筹划容许证和
                                                          构筑工程施工容许证。
                                                          (2)1 宗贸易用地,地上尚无详细的开拓方案以及开拓预算,土地坐落于青
                                                          浦区华新镇新谊村(55-6 丘),土地行使权对应产权证编号为沪房地青字
                                                          (2010)第 015474 号,行使权取得方法为出让,用途为贸易用地,宗地号为
                                                          青浦区华新镇 9 街坊 55/6 丘,行使权面积为 17,010.20m2,行使限期为 2010
                                                          年 3 月 28 日至 2050 年 3 月 27 日止,构筑容积率为 1.0。
                                                          (3)1 宗其他商服用地,地上尚无详细的开拓方案以及开拓预算,土地坐落
                                                          于青浦区华新镇新谊村(55-7 丘),土地行使权对应产权证编号为沪房地青
                                                          字(2010)第 015475 号,行使权取得方法为出让,用途为其他商服用地,宗
                                                          地号为青浦区华新镇 9 街坊 55/7 丘,行使权面积为 64,423.00m2(按照土地
                                                          出让条约记实,贸易用途为 54,115.32m2,办公用途为 10,307.68m2),行使
                                                          限期为:贸易 2010 年 3 月 28 日至 2050 年 3 月 27 日止,办公 2010 年 3 月 28
                                                          日至 2060 年 3 月 27 日止,构筑容积率为 1.0。
                                                                                                                  【2014】第 0511077 号- 7 -
                                                        企业代价评估陈诉书
                                                        【2014】第 0511077 号
                                                                  3、企业汗青财政数据以及财政核算系统
                                                                  企业近三年资产及财政状况:
                                                                                                                                                 金额单元:人民币万元
                                                                      项目         2011 年 12 月 31 日       2012 年 12 月 31 日            2013 年 12 月 31 日
                                                                    资产总额                 228,127.01                296,260.64                       253,760.45
                                                                    欠债总额                 218,549.08                286,999.75                       232,611.10
                                                                    净资产                      9,577.93                    9,260.89                     21,149.35
                                                                                                                                                 金额单元:人民币万元
                                                                                      项目                        2011 年              2012 年           2013 年
                                                                    业务收入                                            0.00                 0.00        164,697.87
                                                                    利润总额                                         -272.07             -317.04          15,876.59
                                                                    净利润                                           -272.07             -317.04          11,888.46
                                                                    策划勾当发生的现金流量净额                    17,850.08        -103,885.16            22,019.06
                                                                    投资勾当发生的现金流量净额                        -35.14               -25.95              0.00
                                                                    筹资勾当发生的现金流量净额                   -15,922.03         106,502.44           -21,304.55
                                                                    汇率变换对现金及现金等价物的影响额                  0.00                 0.00              0.00
                                                                    现金及现金等价物净增进额                        1,892.91            2,591.33             714.51
                                                                      上述数据,摘自于立信管帐师事宜所(非凡平凡合资)本次专项审计陈诉(2012、2013 年)和 2011
                                                                  年度的审计陈诉,审计陈诉均为无保存意见。
                                                                  公司执行企业管帐准则,业务税为 5%,城建税、教诲附加费别离为流转税的
                                                                  1%、5,土地行使税按 6 元/平方米,所得税率为 25%。
                                                                  土地增值税暂且实施四级超率累进税率:增值额未高出扣除项目金额 50%的部
                                                                  分,税率为 30%。增值额高出扣除项目金额 50%、未高出扣除项目金额 100%
                                                                  的部门,税率为 40%。增值额高出扣除项目金额 100%、未高出扣除项目金额
                                                                  200%的部门,税率为 50%。增值额高出扣除项目金额 200%的部门,税率为 60%。
                                                                  平凡尺度住宅项目,增值额未高出扣除项目金额 20%的免征土地增值税。公司
                                                                  未到达国度税务总局 2006 年 12 月 28 日国税发[2006]187 号《关于房地产开
                                                                  发企业土地增值税清理打点有关题目的关照》划定的清理前提前,自行比照
                                                                  上述 187 号文划定对土地增值税举办计提。被评估单元按预收房款的 2%、3.5%
                                                                  预征土地增值税。三、 评估目标
                                                                                                                                       【2014】第 0511077 号- 8 -
                                                        企业代价评估陈诉书
                                                        【2014】第 0511077 号
                                                                本次评估目标是反应上海农工商房地产置业有限公司股东所有权益于评估基
                                                                准日的市场代价,为上海海博股份有限公司拟向上海多半市资产策划打点有
                                                                限公司刊行股份购置其持有的上海农工商房地产置业有限公司 25%股权之经
                                                                济举动提供代价参考依据。
                                                                按照上海海博股份有限公司第七届董事会第十六次集会会议决策、光亮食物(集
                                                                团)有限公司《关于海博股份重大资产置换及刊行股份购置资产并召募配套
                                                                资金暨关联买卖营业之可行性研究陈诉的请问》和上海市国有资产监视打点委员
                                                                会《关于赞成上海海博股份有限公司资产重组可行性方案的批复》,上海海
                                                                博股份有限公司拟向上海多半市资产策划打点有限公司刊行股份购置其持有
                                                                的上海农工商房地产置业有限公司 25%股权。
                                                                该经济举动已经得到了上海海博股份有限公司第七届董事会第十六次集会会议决
                                                                议、光亮食物(团体)有限公司《关于海博股份重大资产置换及刊行股份购
                                                                买资产并召募配套资金暨关联买卖营业之可行性研究陈诉的请问》和上海市国有
                                                                资产监视打点委员会《关于赞成上海海博股份有限公司资产重组可行性方案
                                                                的批复》。四、 评估工具和评估范畴
                                                                1. 本次评估工具为刊行股份购置股权涉及的被评估单元股东所有权益代价,
                                                                评估范畴为被评估单元所有资产及欠债,包罗活动资产、非活动资产(包罗
                                                                牢靠资产)及欠债等。资产评估申报表列示的账面净资产为 211,493,532.66
                                                                元。总资产为 2,537,604,516.71 元,欠债总额为 2,326,110,984.05 元。
                                                                2. 根 据 评 估 申 报 资 料 , 被 评 估 单 位 “ 西 郊 半 岛 名 苑 ” 项 目 土 地 面 积 为
                                                                146,417.00m2 , 基 准 日 可 售 建 筑 面 积 153,303.90 m2 , 已 预 售 建 筑 面 积
                                                                26,465.76 m2。位于青浦区华新镇新谊村(55-6 丘)土地面积为 17,010.20m2。
                                                                位于青浦区华新镇新谊村(55-7 丘)的土地面积为 64,423.00m2。
                                                                3. 按照评估申报资料,被评估单元涉及的装备共计 13 台(辆),所有正常使
                                                                用中。
                                                                4. 委托评估工具和评估范畴与经济举动涉及的评估工具和评估范畴同等,且
                                                                已颠末立信管帐师事宜所(非凡平凡合资)审计,审计陈诉为无保存意见。五、 代价范例及其界说
                                                                本次评估选取的代价范例为市场代价。市场代价是指自愿买方和自愿卖方在
                                                                各自理性行事且未受任何强制的环境下,评估工具在评估基准日举办正常公
                                                                一买卖营业的代价预计数额。
                                                                                                                             【2014】第 0511077 号- 9 -
                                                        企业代价评估陈诉书
                                                        【2014】第 0511077 号
                                                                  必要声名的是,统一资产在差异市场的代价也许存在差别。本次评估一样平常基
                                                                  于海内可调查或说明的市场前提和市场情外形况。
                                                                  本次评估选择该代价范例,首要是基于本次评估目标、市场前提、评估假设
                                                                  及评估工具自身前提等身分。
                                                                  本陈诉所称“评估代价”,是指所约定的评估范畴与工具在本陈诉约定的价
                                                                  值范例、评估假设和条件前提下,凭证本陈诉所述措施和要领,仅为本陈诉
                                                                  约定评估目标处事而提出的评估意见。六、 评估基准日
                                                                  1. 本项目资产评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。
                                                                  2. 资产评估基准日在思量经济举动的实现、管帐核算期等身分后与委托方协
                                                                  商后确定。
                                                                  3. 评估基准日简直定对评估功效的影响切合通例环境,无出格影响身分。本
                                                                  次评估的取价尺度为评估基准日有用的价值尺度。七、 评估依据I. 经 济 行 为 1. 上海海博股份有限公司第七届董事会第十六次集会会议决策;
                                                      依据           2. 光亮食物(团体)有限公司《关于海博股份重大资产置换及刊行股份购置
                                                                     资产并召募配套资金暨关联买卖营业之可行性研究陈诉的请问》
                                                                  3. 上海市国有资产监视打点委员会《关于赞成上海海博股份有限公司资产重
                                                                     组可行性方案的批复》。II. 法 规 依 1. 《中华人民共和国公司法》;
                                                      据           2. 《中华人民共和国企业国有资产法》;
                                                                  3. 《国有资产评估打点步伐》(国务院令第 91 号)及其施行细则;
                                                                  4. 《企业国有资产评估打点暂行步伐》国资委令第 12 号;
                                                                  5. 《国有资产评估打点多少题目的划定》财务部令第 14 号;
                                                                  6. 《关于增强企业国有资产评估打点事变有关题目的关照》国资委产权
                                                                     [2006]274 号;
                                                                  7. 《企业国有资产监视打点暂行条例》国务院 2003 年第 378 下令;
                                                                  8. 《企业国有产权转让打点暂行步伐》财务部令第 3 号;
                                                                  9. 《关于企业国有产权转让有关事项的关照》国资发产权[2006]306 号;
                                                                  10.《关于企业国有资产评估陈诉考核事变有关事项的关照》(国资产权
                                                                                                                    【2014】第 0511077 号- 1 0 -
                                                        企业代价评估陈诉书
                                                        【2014】第 0511077 号
                                                                   [2009]941 号;
                                                                11.《中华人民共和国房地产打点法》;
                                                                12. 其余法令礼貌。III. 评 估 准 1. 资产评估准则—根基准则;
                                                      则及类型      2. 资产评估职业道德准则—根基准则;
                                                                3. 资产评估职业道德准则—独立性;
                                                                4. 资产评估准则—评估陈诉;
                                                                5. 资产评估准则—评估措施;
                                                                6. 资产评估准则—事变稿本;
                                                                7. 资产评估准则—营业约定书;
                                                                8. 资产评估准则—企业代价;
                                                                9. 资产评估准则—不动产;
                                                                10.资产评估代价范例指导意见;
                                                                11.注册资产评估师存眷评估工具法令权属指导意见;
                                                                12.企业国有资产评估陈诉指南;
                                                                13.评估机构营业质量节制指南;
                                                                14.以财政陈诉为目标的评估指南(试行);
                                                                15.《资产评估操纵专家提醒—上市公司重大资产重组评估陈诉披露》;
                                                                16.《资产评估职业道德准则—独立性》;
                                                                17. 财务部令第 33 号《企业管帐准则》;
                                                                18.《房地产估价类型》(国度尺度 GB/T50291-1999);
                                                                19.《城镇土地估价规程》(国度尺度 GB/T18508-2001);
                                                                20. 其余相干行业类型。IV. 取 价 依 1. 《资产评估常用数据与参数手册》中国科学技能出书社;
                                                      据           2. 《机电产物报价手册》中国机器家产出书社;
                                                                3. 《中国汽车网》信息;
                                                                4. 《无邪车逼迫报废尺度划定》(商务部、发改委、公安部、情形掩护部令
                                                                   2012 年第 12 号);
                                                                5. 疆域资源局网站发布的近期土地成交功效;
                                                                6. 被评估单元的项目本钱猜测、贩卖环境表;
                                                                7. 中京城市地价动态监测网;
                                                                8. 立信管帐师事宜所(非凡平凡合资)审计陈诉;
                                                                                                                【2014】第 0511077 号- 1 1 -
                                                            企业代价评估陈诉书
                                                            【2014】第 0511077 号
                                                                    9. 公司提供的部门条约、协议等;
                                                                    10. 其他。
                                                      V. 权属依据       1. 房地产权证;
                                                                    2. 车辆行驶证;
                                                                    3. 其余相干证明原料。VI. 其 它 参 1. 被评估单元提供的评估基准日管帐报表及账册与凭据;
                                                      考资料       2. 被评估单元提供的资产评估明细表;
                                                                    3. 评估职员现场勘测记录及网络的其他相干估价信息资料;
                                                                    4. 上海东洲资产评估有限公司技能统计资料;
                                                                    5. 其余有关价值资料。VII. 引 用 其 1. 无。他机构出具的评估结论八、 评估要领
                                                      I. 概述           企业代价评估的根基要领有三种,即资产基本法、收益法和市场法。
                                                                    1. 资产基本法,也称本钱法,是指以被评估企业评估基准日的资产欠债表为
                                                                    基本,公道评估企业表内及表外各项资产、欠债代价,以确定评估工具代价
                                                                    的评估要领。
                                                                    2. 收益法是指将预期收益成本化可能折现,以确定评估工具代价的评估方
                                                                    法。
                                                                    3. 市场法是指将评估工具与可比上市公司可能可比买卖营业案例举办较量,以确
                                                                    定评估工具代价的评估要领。II. 评 估 方 注册资产评估师执行企业代价评估营业,该当按照评估目标、评估工具、价法 选 取 理 由 值范例、资料网络环境相干前提,说明收益法、市场法和资产基本法三种资及声名
                                                                 产评估根基要领的合用性,适当选择一种或多种资产评估根基要领。
                                                                    按照评估目标、评估工具、代价范例、资料网络环境等相干前提,以及三种
                                                                    评估根基要领的合用前提说明:
                                                                                                                【2014】第 0511077 号- 1 2 -
                                                        企业代价评估陈诉书
                                                        【2014】第 0511077 号
                                                                收益法合用性说明:被评估单元属于房地产开拓项目公司,本次评估已对存
                                                                货——开拓本钱回收了本钱法和假设开拓法两种要领评估,并选取假设开拓
                                                                法作为主结论。因为房地产开拓项目公司一方面为有限年策划,另一方面房
                                                                地产开拓公司的焦点资产就是房地产开拓项目,企业的运营现金流入和流出,
                                                                所有环绕着开拓项目举办的。因此,在某种水平上,在资产基本法评估中,
                                                                对存货——开拓本钱回收假设开拓法(现金流折现法)的评估值,和其他各
                                                                项资产的评估值举办汇总后得出的评估值,也可以领略为企业代价的收益法
                                                                评估值。故本次评估不再单独对被评估单元回收收益法评估。
                                                                市场法合用性说明:被评估单元属于房地产开拓项目公司,因为其所开拓的
                                                                房地产项目具有非同质性,因而形成了企业自身的非凡性,市场上很难找到
                                                                与其具有可比性的同范例公司的股权买卖营业代价,因此不宜回收市场较量法评
                                                                估。
                                                                资产基本法合用性说明:资产基本法是指在公道评估企业各分项资产代价和
                                                                欠债的基本上确定评估工具代价的评估思绪,即将组成企业的各类要素资产
                                                                的评估值加总减去欠债评估值求得企业股东权益代价的要领。这种要领是从
                                                                投入的角度估算企业代价的一种根基要领。本次合用资产基本法评估。III. 资 产 基 企业代价评估中的资产基本法即本钱法,它是以评估基准日市场状况下重置
                                                      础法先容      各项出产要素为假设条件,按照委托评估的分项资产的详细环境,选用相宜
                                                                的要领别离评定估算各分项资产的代价并累加求和,再扣减相干欠债评估值,
                                                                得出股东所有权益的评估代价。
                                                      钱币资金      对付钱币资金的评估,我们按照企业提供的各科目标明细表,对现金于清查
                                                                日举办了盘货,按照评估基准日至盘货日的现金收支数倒推评估基准日现金
                                                                数,以经核实后的账面代价确认评估值;对银行存款余额调理表举办试算平
                                                                衡,查对无误后,以经核实后的账面代价确认评估值。
                                                      应收金钱      对付应收金钱,首要包罗应收账款和其他应收款。各类应收金钱在核实无误
                                                                的基本上,按照每笔金钱也许收回的数额确定评估值。对付有充实来由信托
                                                                全都能收回的,按所有应收款额计较评估值;账面上的“幻魅账筹备”科目按
                                                                零值计较。
                                                      预付账款      按照所能收回的响应资产或权力的代价确定评估值。对付可以或许收回的响应资
                                                                                                            【2014】第 0511077 号- 1 3 -
                                                         企业代价评估陈诉书
                                                         【2014】第 0511077 号
                                                                 产或权力的,按核实后的账面值作为评估值。
                                                      存货           对付“西郊半岛名苑”项目 C、D 标段, 本次列入评估范畴的存货开拓本钱为
                                                                 正在建树的开拓项目,对付该范例在建项目一样平常应按照项目被核准的筹划设
                                                                 计方案和项目预算回收假设开拓法的思绪评估其代价(倒算法);其它对付
                                                                 该范例资产也可回收房地分估确定项目评估值,个中土地行使权代价按市场
                                                                 较量法可能基准地价法确定,其他已经产生的前期用度、开拓间接费、资金
                                                                 本钱应按照重置本钱的要领举办公允代价重估,最后和土地评估值累加并扣
                                                                 除增值所带来的土地增值税和所得税影响后,得出房地产项目标评估值。上
                                                                 述要领实质为本钱法的思绪(正算法)。
                                                                 对付 1 宗贸易用地、 宗其他商服用地, 本次列入评估范畴的存货开拓本钱是
                                                                 2 宗待开拓的土地项目(尚未取得筹划容许证),因为无法获知其将来建树的
                                                                 尺度、贩卖打算等资料,原则上回收房地分估确定项目评估值。土地行使权
                                                                 代价按市场较量法可能基准地价法确定,其他已经产生的前期用度、开拓间
                                                                 接费、资金本钱应按照重置本钱的要领举办公允代价重估,最后和土地评估
                                                                 值累加并扣除增值所带来的土地增值税和所得税影响后,得出房地产项目标
                                                                 评估值。上述要领实质为本钱法的思绪(正算法)。
                                                      牢靠资产       对车辆、电子装备按照评估目标,团结评估工具现实环境,首要回收重置成
                                                                 本法举办评估。
                                                                 本钱法根基公式为:评估值=重置全价×综合成新率
                                                                 因为被评估单元非增值税纳税人,本次评估重置全价未剔除增值税税额。
                                                      欠债           以核实后的账面值或按照着实际应包袱的欠债确定评估值。九、 评估措施实验进程和环境
                                                                 我们按照国度资产评估的有关原则和划定,对评估范畴内的资产和欠债举办
                                                                 了清稽核实,对被评估单元的策划打点状况等举办了须要的尽职观测。详细
                                                                 步调如下:
                                                                 1. 与委托方联系,听取公司有关职员对该单元环境以及委估资产汗青和近况
                                                                 的先容,相识评估目标、评估工具及其评估范畴,确定评估基准日,签署评
                                                                 估营业约定书,体例评估打算。
                                                                 2. 指导企业填报资产评估申报表。
                                                                 3. 现场实地清查。非实物资产清查,首要通过查阅企业原始管帐凭据、函证
                                                                                                              【2014】第 0511077 号- 1 4 -
                                                        企业代价评估陈诉书
                                                        【2014】第 0511077 号
                                                                  和核实相干证明文件的方法,核查企颐魅债权债务的形成进程和账面值的真实
                                                                  性。实物资产清查,首要为现场实物盘货和观测,对资产状况举办察看、拍
                                                                  摄、记录;网络委估资产的产权证明文件,查阅有关呆板装备运行、维护及
                                                                  事情记录等资料。评估职员通过和资产打点职员举办攀谈,相识资产的打点、
                                                                  资产设置环境。
                                                                  4. 颠末与单元有关财政记录数据举办查对和现场勘查,评估职员对单元填报
                                                                  的资产评估明细申报表内容举办增补和完美。
                                                                  5. 对打点层举办访谈。评估职员听取企业营运模式,首要产物或处奇迹务收
                                                                  入环境及其变革;本钱的组成及其变革;积年收益状况及变革的首要缘故起因。
                                                                  相识企业核算系统、打点模式;企业焦点技能,研发力气以及将来成长筹划
                                                                  和企业竞争上风、劣势。相识企业的溢余资产和非策划性资产的内容及其资
                                                                  产操作状况。
                                                                  6. 网络企业各项策划指标、财政指标,以及企业将来年度的策划打算、牢靠
                                                                  资产更新或投资打算等资料。观测了企业地址行业的近况,地区市场状况及
                                                                  将来成长趋势。说明白影响企业策划的相干宏观经济形势和行业情形身分。
                                                                  开展市场调研询价事变,网络沟通行业成本市场信息资料。
                                                                  7. 评定估算。评估职员按照评估工具、代价范例及评估资料网络环境等相干
                                                                  前提,选择适当的评估要领。选取响应的模子或公式,说明各项指标变换原
                                                                  因,通过计较和判定,形成起源评估结论,并对各类评估要领形成的起源结论
                                                                  举办说明,在综合评价差异评估要领和起源代价结论的公道性及所行使数据
                                                                  的质量和数目的基本上,确定最终评估结论。
                                                                  8. 各评估职员和其他中介机构举办多次对接,在确认评估事变中没有产生重
                                                                  评和漏评的环境下,汇总资产评估起源功效,举办评估结论的说明,撰写评
                                                                  估陈诉和评估声名。
                                                                  9. 评估陈诉经公司内部三级考核后,将评估功效与委托方及被评估单元举办
                                                                  讲述和雷同。按摄影赞成见对评估陈诉举办修改和完美,向委托方提交正式
                                                                  评估陈诉书。十、 评估假设
                                                                  (一)根基假设:
                                                                  1.果真市场假设:果真市场是指充实发家与完美的市场前提,是一个有自愿
                                                                  的买者和卖者的竞争性市场,在这个市场上,买者和卖者的职位是划一的,
                                                                  互相都有获取足够市场信息的机遇和时刻,交易两边的买卖营业举动都是在自愿
                                                                  的、理智的而非逼迫的或不受限定的前提下举办的。
                                                                                                              【2014】第 0511077 号- 1 5 -
                                                            企业代价评估陈诉书
                                                            【2014】第 0511077 号
                                                                    2.一连行使假设:该假设起首设定被评估资产正处于行使状态,包罗正在使
                                                                    用中的资产和备用的资产;其次按照有关数据和信息,揣度这些处于行使状
                                                                    态的资产还将继承行使下去。一连行使假设既声名白被评估资产所面对的市
                                                                    场前提或市场情形,同时又着重声名白资产的存续状态。
                                                                    3.一连策划假设,即假设被评估单元以现有资产、资源前提为基本,在可预
                                                                    见的未来不会由于各类缘故起因而遏制业务,而是正当地一连不绝地策划下去。
                                                                    (二)一样平常假设:
                                                                    1.本陈诉除出格声名外,对纵然存在或未来也许包袱的抵押、包管事件,以
                                                                    及非凡的买卖营业方法等影响评估代价的非正常身分没有思量。
                                                                    2.国度现行的有关法令及政策、财富政策、国度宏观经济形势无重大变革,
                                                                    评估工具所处地域的政治、经济和社会情形无重大变革,无其他人力不行抗
                                                                    拒及不行预见身分造成的重大倒霉影响。
                                                                    3.评估工具所执行的税赋、税率等政策无重大变革,信贷政策、利率、汇率
                                                                    根基不变。
                                                                    4.依据本次评估目标,确定本次估算的代价范例为市场代价。估算中的统统
                                                                    取价尺度均为估值基准日有用的价值尺度及代价系统。
                                                                    本陈诉评估功效的计较是以评估工具在评估基准日的状况和评估陈诉对评估
                                                                    工具的假设和限定前提为依据举办。按照资产评估的要求,认定这些假设在
                                                                    评估基准日时创立,当将来经济情形产生较大变革,将不包袱因为假设前提
                                                                    改变而推导出差异评估结论的责任。十一、 评估结论
                                                      I. 概述           按照有关法令、礼貌和资产评估准则,遵循独立、客观、合理的原则,回收
                                                                    资产基本法,凭证须要的评估措施,对被评估单元在评估基准日的市场代价
                                                                    举办了评估,得出如下评估结论:
                                                                    凭证资产基本法评估,被评估单元在基准日市场状况下股东所有权益代价评
                                                                    估值为 319,670,624.27 元。个中:总资产的账面代价 2,537,604,516.71 元,
                                                                    评 估 价 值 2,649,764,105.15 元 。 同 账 面 价 值 相 比 , 评 估 增 值 额
                                                                    112,159,588.44 元,增值率 4.42%。 欠债的账面代价 2,326,110,984.05 元,
                                                                    评估值 2,330,093,480.88 元。同账面代价对比,评估增值额 3,982,496.83
                                                                    元 , 增 值 率 0.17% 。 净 资 产 的 账 面 价 值 211,493,532.66 元 , 评 估 价 值
                                                                    319,670,624.27 元。同账面代价对比,评估增值额 108,177,091.61 元,增值
                                                                    率 51.15%。
                                                                    资产基本法评估功效汇总如下表:
                                                                                                                         【2014】第 0511077 号- 1 6 -
                                                      企业代价评估陈诉书
                                                      【2014】第 0511077 号
                                                      评估功效汇总表                     项目         账面代价     评估代价      增值额     增值率%
                                                                            活动资产                  253,737.14   264,905.81   11,168.67      4.40
                                                                            非活动资产                     23.31        70.60       47.29    202.87
                                                                               可供出售金融资产净额
                                                                               持有至到期投资净额
                                                                               恒久应收款净额
                                                                               恒久股权投资净额
                                                                               投资性房地产净额
                                                                               牢靠资产净额                23.31        70.60       47.29    202.87
                                                                               在建工程净额
                                                                               工程物资净额
                                                                               牢靠资产整理
                                                                               出产性生物资产净额
                                                                               油气资产净额
                                                                               无形资产净额
                                                                               开拓支出
                                                                               商誉净额
                                                                               恒久待摊用度
                                                                               递延所得税资产
                                                                               其他非活动资产
                                                                            资产合计                  253,760.45   264,976.41   11,215.96      4.42
                                                                            活动欠债                  162,611.10   162,864.65      253.55      0.16
                                                      (金额单元:万元)    非活动欠债                 70,000.00    70,144.70      144.70      0.21
                                                        评估基准日:        欠债合计                  232,611.10   233,009.35      398.25      0.17
                                                      2013 年 12 月 31 日   净资产(全部者权益)       21,149.35    31,967.06   10,817.71     51.15
                                                      II. 其余       今朝海内大大都企业产权买卖营业案例,一样平常均未思量其溢价或折价,鉴于市场
                                                                 买卖营业资料的范围性,未思量活动性及因为控股权或少数股权等身分发生的溢
                                                                 价或折价。
                                                      十二、 出格事项声名
                                                                 有些出格事项也许对评估结论发生影响,评估陈诉行使者该当予以存眷:
                                                                 1. 本机构差池打点部分决策、业务执照、权证、管帐凭据及其他中介机构出具
                                                                 的文件等证据资料自己的正当性、完备性、真实性认真。
                                                                 2. 评估基准日后,若资产数目及作价尺度产生变革,对评估结论造成影响时,
                                                                 不能直接行使本评估结论。
                                                                 3. 经查,被评估单元权证号沪房地青字 2010 第 015476 号,位于青浦区华新镇
                                                                 新府中路 1331 弄的土地及在建工程,已抵押给中国农业银行股份有限公司上海
                                                                 市分行和国度开拓银行股份有限公司,抵押代价 223,000.00 万元,借钱
                                                                 120,000.00 万元,借钱限期从 2012 年 2 月 17 日至 2015 年 2 月 16 日止。上述
                                                                 地块已于 2014 年 3 月 18 日权证号改观为沪房地青字(2014)第 003238 号。
                                                                                                                        【2014】第 0511077 号- 1 7 -
                                                      企业代价评估陈诉书
                                                      【2014】第 0511077 号
                                                            4. 评估职员没有发明其他也许影响评估结论,且非评估职员执业程度和手段所
                                                            能评定估算的重大非凡事项。可是,陈诉行使者该当不完全依靠本陈诉,而应
                                                            对资产的权属状况、代价影响身分及相干内容作出本身的独立判定,并在经济
                                                            举动中恰当思量。
                                                            5. 若存在也许影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项,在委托时和
                                                            评估现场中未作非凡声名,而评估职员按照专业履历一样平常不能获悉及无法网络
                                                            资料的环境下,评估机构及评估职员不包袱相干责任。
                                                            6. 上述非凡事项如对评估功效发生影响而评估陈诉未调解的环境下,评估结论
                                                            将不创立且陈诉无效,不能直接行使本评估结论。十三、 评估陈诉行使限定声名I. 评 估 1. 本陈诉只能由评估陈诉载明的评估陈诉行使者所行使,并为本陈诉所列明的报 告 使 评估目标和用途而处事,以及按划定报送有关当局打点部分检察。未征得评估用范畴
                                                           机构书面明晰赞成,对付任何其余用途、或被出示或把握本陈诉的任何其他人,
                                                            评估机构不认可或包袱责任。
                                                            2. 未征得出具评估陈诉的评估机构书面赞成,评估陈诉的内容不得被摘抄、引
                                                            用或披露于果真媒体,法令、礼貌划定以及相干当事方还有约定的除外。
                                                            3. 本陈诉含有的多少附件、评估明细表及评估机构提供的专供当局或行业打点
                                                            部分考核的其他正式原料,与本陈诉具有平等法令效力,及同样的束缚力。II. 评估 本评估陈诉的评估结论有用期按现行划定为壹年,从评估基准日 2013 年 12 月报 告 使 31 日起计较至 2014 年 12 月 30 日有用。用有用期
                                                           高出评估结论有用期不得行使本评估陈诉。III. 涉  如本评估项目涉及国有资产,而本陈诉未经国有资产打点部分存案、许诺或确及 国 有 认并取得相干批复文件,则本陈诉不得作为经济举动依据。资产项目标非凡约定IV. 评估 本评估陈诉意思表达表明权为出具陈诉的评估机构,除国度法令、礼貌有明晰报 告 解 的非凡划定外,其他任何单元和部分均无权表明。释权十四、 评估陈诉日
                                                                                                           【2014】第 0511077 号- 1 8 -企业代价评估陈诉书【2014】第 0511077 号
                                                          本评估陈诉日为 2014 年 06 月 28 日。
                                                          (本页以下无正文)
                                                                                                 【2014】第 0511077 号- 1 9 -企业代价评估陈诉书【2014】第 0511077 号(本页无正文)
                                                      评估机构                  上海东洲资产评估有限公司
                                                      法定代表人                      王小敏
                                                      首席评估师                      李启全具名注册资产评估师
                                                      Tel:021-52402166                孙业林
                                                      Tel:021-52402166                王欣
                                                      陈诉出具日期                    2014 年 06 月 28 日
                                                                公司地点    200050 中国上海市延安西路 889 号平静洋企业中心 19 楼
                                                                接洽电话    021-52402166(总机)   021-62252086(传真)
                                                                     网址   ;www.oca-china.com
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                                                                                                               【2014】第 0511077 号- 2 0 -企业代价评估陈诉书【2014】第 0511077 号
                                                                                          陈诉附件
                                                                               企业代价评估陈诉书
                                                                                    (陈诉附件)
                                                      项目名称          上海海博股份有限公司拟向上海多半市资产策划打点有限公司刊行
                                                                    股份购置其持有的上海农工商房地产置业有限公司 25%股权代价评
                                                                    估陈诉
                                                      陈诉编号          沪东洲资评报字【2014】第 0511077 号
                                                      序号             附件名称1. 上海海博股份有限公司第七届董事会第十六次集会会议决策2. 光亮食物(团体)有限公司《关于海博股份重大资产置换及刊行股
                                                      份购置资产并召募配套资金暨关联买卖营业之可行性研究陈诉的请问》3. 上海市国有资产监视打点委员会《关于赞成上海海博股份有限公司
                                                      资产重组可行性方案的批复》4. 上海海博股份有限公司业务执照5. 光亮食物(团体)有限公司业务执照6. 上海农工商房地产置业有限公司业务执照7. 上海农工商房地产置业有限公司验资陈诉8. 上海农工商房地产置业有限公司专项审计陈诉9. 上海农工商房地产置业有限公司房地产权证及其其他权力证明10. 评估委托方和相干当事方理睬函11. 评估营业约定书12. 上海东洲资产评估有限公司业务执照13. 上海东洲资产评估有限公司从事证券营业资产评估容许证14. 上海东洲资产评估有限公司资产评估资格证书15. 资产评估机构及注册资产评估师理睬函16. 资产清单或资产汇总表
                                                                                                          【2014】第 0511077 号- 2 1 -

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